宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDとの間で、1か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。 ア 本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Cは、媒介の依頼を受けるに当たってDから承諾を得ないまま、132,000円の報酬を受領した。 イ AはBから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をBに請求し、受領した。 ウ CはDに対し、賃貸借契約書の作成費を、Dから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。 エ 本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、AはBから132,000円を、CはDから132,000円をそれぞれ受領した。
- 一つ
- 二つ
- 三つ ✓
- 四つ
解説
正解は3（三つ、ア・ウ・エが違反）。居住用建物の貸借の媒介における報酬限度額は、依頼者双方（貸主・借主）から受領する合計額で借賃の1か月分＋消費税相当額（本問では132,000円）であり、居住用建物については、依頼者の一方から受領できるのは原則として借賃の0.5か月分＋消費税（承諾があれば異なる配分も可）である。ア：Cが居住用建物についてDの承諾を得ずに132,000円（1か月分全額相当）を受領したことは、承諾のない場合の上限（0.5か月分＋消費税）を超えており違反する。イ：依頼者の特別の依頼に基づく広告料金の実費は、報酬限度額とは別に請求・受領することができ、違反しない。ウ：賃貸借契約書の作成費用は通常の媒介業務に付随する費用であり、報酬限度額とは別に請求することはできず、違反する。エ：事務所（非居住用建物）の貸借であっても、A・C双方が受領する報酬の合計額は借賃の1か月分＋消費税相当額（132,000円）が上限である。AがBから132,000円、CがDから132,000円をそれぞれ受領すると合計264,000円となり、上限を大きく超えるため違反する。したがって違反するのはア・ウ・エの3つである。
（法令基準日: 令和5年4月1日）
- 宅地建物取引業法第46条・国土交通省告示（建物の貸借の媒介に関する報酬額の制限、合計上限は1か月分＋消費税）
- 国土交通省告示（居住用建物の場合の依頼者一方からの受領限度、原則0.5か月分）
- 国土交通省告示（依頼者の特別の依頼による広告費用の実費請求の例外）
- 本問は個数問題（違反するものはいくつあるか）であり、肢別分解せず1レコードにまとめて保存している（CLAUDE.md参照）。エは非居住用建物のため一見適法に見えるが、双方合計の上限（1か月分＋消費税）は居住用・非居住用を問わず常に適用される点が見落としやすいポイント。
出典: 宅地建物取引士資格試験（実施：一般財団法人不動産適正取引推進機構、令和5年度・問34）
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