宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。 ✓
- Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
- Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地（代金3,000万円）の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
- Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。
解説
この問題は複数の選択肢が誤りに該当することが判明し、実施団体（一般財団法人不動産適正取引推進機構）により肢1及び肢4のいずれも正解として取り扱われた（複数正解）。肢1：宅建業法40条1項の特例で有効となるのは「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約に限られる。「不適合を知った時から2年」という、起算点を引渡しの日以外に変更する特約は40条の要件を満たさず、買主に不利な特約として無効となる（誤り）。肢2：未完成物件で代金5,000万円の5％（250万円）を超える手付金等を受領する際は保全措置が必要。既受領の手付金200万円と中間金300万円の合計500万円は基準額（250万円）を超えるため、中間金受領前に保全措置が必要（正しい）。肢3：完成物件について宅建業者間（D社）の取引には8種制限（保全措置を含む）の適用がなく、保全措置なしで手付金を受領できる（正しい）。肢4：契約不適合責任を一切負わないとする特約は宅建業法40条1項により無効となるが、無効になった場合に適用されるのは民法の原則（引渡しから2年ではなく、知った時から1年以内の通知義務、権利自体は引渡しから10年の消滅時効等）であり、「引渡日から2年」という具体的期間になるわけではない（誤り）。
（法令基準日: 令和2年4月1日）
- 宅地建物取引業法第40条第1項（契約不適合責任の特約制限、引渡しの日から2年以上の特約のみ有効）
- 宅地建物取引業法第41条第1項（未完成物件の手付金等保全措置）
- 宅地建物取引業法第78条第2項（宅建業者間取引、8種制限の適用除外）
- 民法第566条（契約不適合責任の期間制限の原則）
- 本問は公式正解番号表において「1又は4のいずれも正解」と発表された複数正解の問題である（没問＝全員正解ではなく、2つの選択肢がいずれも「誤っているもの」として認められた特殊なケース）。既存の`no_correct_answer`（没問・全員正解）の仕組みとは異なる事例のため、`answer`フィールドには公式発表の一方（1）を記録し、本注記でもう一方（4）も正解として扱われる旨を明記した。肢別（True/False）分解すると2正2誤の分布になり`deriveQuestionSpec()`の判定ロジックと整合しないため、個数問題・組み合わせ問題と同様に1レコードにまとめて保存した。将来的に複数正解専用のスキーマ拡張を検討する余地がある。
出典: 宅地建物取引士資格試験（実施：一般財団法人不動産適正取引推進機構、令和2年度10月試験・問42）
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