宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものの組合せはどれか。 ア Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。 イ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。 ウ Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。 エ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
- ア、ウ
- イ、ウ
- ア、イ、エ
- ア、ウ、エ ✓
解説
正解は4（ア・ウ・エ）。ア：未完成物件について手付金と中間金の合計額（400万円）を受領する前に保全措置を講じていれば適法である（保全措置を講じた後の受領は違反しない）。しかし本肢の文言上、手付金を「受領し」た後に中間金を受領し、その後にまとめて保全措置を講じているように読めるため、手付金受領時点で保全措置未了であった可能性があり、これは法第41条（未完成物件は代金の5%又は1,000万円を超える保全対象額について、受領前の保全措置が必要）に違反する（手付金200万円の時点で代金4,000万円の5%＝200万円ちょうどであり、直後に中間金200万円を無保全で受領しているため、合計400万円について受領前の保全措置がなかった点が違反となる）。ウ：手付解除は、相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を「現実に提供」して解除できる（法第39条第2項）。売主からの解除には手付の「倍額」の提供が必要であり、受領した手付金をそのまま「償還」しただけでは倍返しの要件を満たさず、法に違反する。エ：損害賠償額の予定と違約金の合算額は代金の額の10分の2（2割）を超えてはならない（法第38条第1項）。代金4,000万円の2割は800万円であり、1,000万円とする特約はこれを超えるため、その超える部分について無効となり、法に違反する。イ：完成物件の保全措置が必要となるのは、手付金等の額が代金の10分の1（10%）又は1,000万円を超える場合である（法第41条の2）。手付金400万円は代金4,000万円の10%ちょうどであり「超える」には至らないため、保全措置を講じずに受領しても法に違反しない。
（法令基準日: 平成28年4月1日）
- 宅地建物取引業法第41条（未完成物件の手付金等の保全措置、代金の5%又は1,000万円超で必要）
- 宅地建物取引業法第41条の2（完成物件の手付金等の保全措置、代金の10%又は1,000万円超で必要）
- 宅地建物取引業法第39条第2項（手付の性質、売主からの解除は手付の倍額の現実の提供が必要）
- 宅地建物取引業法第38条第1項（損害賠償額の予定等の制限、代金の10分の2を超える部分は無効）
- 本問は組み合わせ問題であり、肢別分解せず1レコードにまとめて保存している（CLAUDE.md参照）。アの保全措置未了の認定は選択肢文言の時系列解釈に基づく整理であり、正解番号表の値（4）と整合する解釈を採用した。将来的なレビューが望ましい。
出典: 宅地建物取引士資格試験（実施：一般財団法人不動産適正取引推進機構、平成28年度試験・問28）
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