宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。 ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。 イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。 ウ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ ✓
- なし
解説
アは誤り：買主Bは宅建業者であり、宅建業者間取引には自ら売主制限（損害賠償額の予定等の制限を定める法第38条を含む）が適用されない（法第78条第2項）ため、1,000万円とする特約も有効に定めることができる。イは誤り：損害賠償額の予定と違約金の合計額が代金の10分の2（600万円）を超える部分が無効となるのであり（合計900万円のうち超過する300万円分が無効）、「違約金についてすべて無効」ではない。ウは誤り：手付金等の保全措置が必要となるのは、完成物件の場合、手付金等の合計額が代金の10分の1を超える場合であるが、本問の300万円は代金3,000万円のちょうど10分の1であり「超える」には該当しないため、保全措置を講じなくても受領することができる。よって誤っているものはア・イ・ウの三つ。個数問題のため肢別分解せず1レコードで収録。
（法令基準日: 平成24年4月1日）
- 宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）
- 宅地建物取引業法第41条の2（完成物件の手付金等の保全措置）
- 宅地建物取引業法第78条第2項（宅建業者間取引の適用除外）
- 個数問題のため、選択肢ア〜ウを肢別に分解せず1レコードで収録した。
出典: 宅地建物取引主任者資格試験（実施：一般財団法人不動産適正取引推進機構、平成24年度試験・問38）
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